Hikâye: Ahmetcan Uzlaşık
Türkiye'de son yıllarda, ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan gerginlikler, sadece bir kira sözleşmesinin ötesine geçerek büyük bir toplumsal sorunun yansıması haline geldi. Konut krizi, yalnızca 2023 yılında yaşanan çatışmalarda 11 kişinin ölümüne ve 46 kişinin yaralanmasına yol açtı. Ancak bu yalnızca bir daire ya da kiralık ev meselesi değil, çok daha derin bir toplumsal kriz. Peki, bu duruma nasıl gelindi? Sorumlular kim? Ve en önemlisi, bu krizin çözümü konusunda neler yapılabilir? Gelin yakından inceleyelim.
Bugün Türkiye'de, ev sahipliği çoğu ücretli çalışan için artık ulaşılması zor bir hayal haline geldi. 2024 yılında Türkiye’de ortalama bir evin fiyatı, asgari ücretin 224 katına kadar çıkmış durumda. Yani bir kişi kazandığı her kuruşu biriktirse bile ev sahibi olabilmesi için onlarca yıl beklemesi gerekiyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre 2024 yılında konut satışları yüzde 20,6 oranında artarak 1 milyon 480 bin adede ulaştı. Ancak alıcılar arasında büyük bir fark gözlemleniyor. Konut kredisiyle yapılan satışlar %10,8 oranında düşerken ilk kez ev satın alanların sayısı ise yüzde 27,6 oranında arttı. Bu durum, bir kesim peşin ödeme yapabilirken dar gelirli vatandaşların ise yüksek faiz oranlarıyla ev sahibi olma hayalini erteliyor olduğu anlamına geliyor.
Diğer taraftan kiracılık oranı da artmış durumda. 2014 yılında Türkiye nüfusunun yüzde 61,1’i kendi evine sahipken bu oran 2023 yılı itibarıyla yüzde 56,1’e geriledi. Kiracıların oranı ise yüzde 28’e kadar yükseldi. Aynı dönemde kiralar da astronomik şekilde arttı. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde kira artışları yüzde 100’ün üzerine çıktı.
Türkiye’nin konut krizi, sadece yüksek fiyatlar ve artan kiralarla sınırlı değil. Global bir konut erişilebilirlik endeksi, Türkiye’nin konut erişilebilirliği açısından dünyada birinci sırada yer aldığını gösteriyor. Türkiye’de ev fiyatları, ortalama gelirin yüzde 81,45’ine denk geliyor. Bu durum, Nepal (%59,04), Hindistan (%49,86), Endonezya (%48,35), Ermenistan (%46,12) ve Güney Kore (%38,71) gibi ülkelerle karşılaştırıldığında, Türkiye’deki konut krizinin ne kadar büyük bir boyuta ulaştığını gözler önüne seriyor.
KONUTDER’in “Konut Talebini Belirleyen Mikro Faktörler – İstanbul Örneği” araştırmasına göre yüzde 72,1’lik bir kesim uygun ödeme koşulları sağlanması halinde konut almak için tasarruf yapmak istediğini belirtti. Araştırma yine İstanbul’da yaşayan kiracıların mutsuz olduğunu aktardı. Araştırmaya katılanların yüzde 79,9’u kiracılığın kendilerini olumsuz etkilediğini belirtirken, her üç kişiden biri (%34,6) gelecekte barınma sorunu yaşayacağını düşünüyor. Bu kaygı özellikle düşük gelir gruplarında daha belirgin.
Son yıllarda gençler için konut sahibi olmak, en önemli hedeflerden biri haline geldi. Araştırmalara göre, geçmişte beşinci sırada yer alan bu hedef, yükselen kira fiyatları ve barınma endişesiyle ikinci sıraya yükseldi.
Gençler ise ev sahibi olabilmek için uzun vadeli borçlanmaya sıcak bakıyor. Araştırmaya göre gençler, ev sahibi olmak için mevcut varlıklarını satmayı bile göze alıyor.
Türkiye’de yaşayanların yüzde 32’si, kötü kalitedeki evlerde yaşamaya devam ediyor. Çatlayan duvarlar, sızan çatılar ve kötüleşen altyapı, insanların günlük yaşamlarını zorlaştırıyor. Düşük gelirli kesimde ise durum daha da kötü; bu kesimin yüzde 48,1’i yaşamlarını sağlıksız ve kötü koşullarda sürdürüyor.
Sosyal konut projeleri, yani TOKİ ve Emlak Konut gibi kurumlar, düşük gelirli vatandaşlara uygun fiyatlı ev sunmayı vaat etse de son yıllarda bu projeler, yüksek gelirli alıcılara hitap etmeye başlamış durumda. Artık bu projelere başvurmak için istenen minimum ödeme, asgari ücretin üç katına kadar çıkıyor ve bu tutarlar, düşük gelirli vatandaşlar için ulaşılabilir olmaktan çok uzak.
Şevkat-Der’in 2021 araştırmasına göre Türkiye’de 70 bin evsiz insan bulunuyor. Bu sayının 2025 itibariyle 100 bin civarı olduğu düşünülüyor.
Dr. Tansel Güçlü'ye göre, konut krizini gerçekten ele almak için önce bu krizin neden kaynaklandığını anlamak gerekiyor. Güçlü, "Konut krizini çözmek istiyorsak, öncelikle bu krizin neden kaynaklandığını anlamamız gerekiyor. Ama sadece bunu anlamak yetmez. Konutun yalnızca bir meta olmadığını, temel bir insan ihtiyacı olduğunu sürekli hatırlamamız lazım. Konut, her zaman barınma hakkı çerçevesinde ele alınmalıdır", ifadelerini kullandı.
Son yıllarda Türkiye’deki konut krizinin en büyük sebeplerinden biri enflasyon. Güçlü, "Türkiye’de konut krizi, özellikle son yıllarda enflasyon nedeniyle daha da ağırlaştı. Çalışan kesimler gelirlerinin giderek daha büyük bir kısmını kiraya harcıyor ve ev sahibi olmak neredeyse imkânsız hale geliyor," diyerek krizden etkilenen kesimlerin büyük bir çoğunluğunun, hızla artan kiralar nedeniyle barınma sorunları yaşadığını belirtiyor.
Konut fiyatlarının artmasına rağmen, reel konut fiyat endekslerinde son aylarda düşüş yaşandığı görülüyor. Ancak bu düşüşün dar gelirli kesimlere hiçbir fayda sağlamadığını belirten Güçlü, "Her ne kadar konut fiyatları hızla yükselmiş olsa da, reel konut fiyat endeksleri son aylarda reel anlamda bir düşüş yaşandığını gösteriyor. Ama mesele şu ki, düşük gelirli gruplar için kredi hâlâ erişilemez durumda." Bu durum, düşük gelirli aileler için ev sahibi olmayı imkânsız hale getiriyor.
Ayrıca Türkiye’deki ev sahipliği oranı da düzenli olarak düşmekte. "2014 yılında yaklaşık yüzde 61 olan oran, 2023 itibarıyla yüzde 56,2’ye gerilemiş durumda." diyen Güçlü, bu durumun konut piyasasında tekelleşmeye doğru bir eğilim yaratabileceğini vurguluyor.
Konutun yalnızca bir barınma meselesi olmaktan çıkıp yüksek gelirli gruplar için bir yatırım aracına dönüşmesi krizi daha da derinleştiriyor. "Konut artık yalnızca bir barınma meselesi değil, aynı zamanda yüksek birikimi olan varlıklı gruplar için bir yatırım aracına dönüşüyor. Bu da krizi daha da derinleştiriyor." diyen Güçlü, gayrimenkulün zenginler için daha değerli hale gelmesinin, kriz üzerindeki etkisini daha da arttırdığını belirtiyor.
Çalışan kesimler için konut piyasasındaki bu tekelleşme, pazarlık güçlerinin kaybolmasına yol açıyor. Güçlü, "Çalışan kesimler kiralar konusunda pazarlık güçlerini kaybediyorlar. Gelirleri artan kiralar karşısında eriyor." diyerek, bu durumun kiraların artmaya devam etmesiyle çalışanların yaşam standartlarını daha da olumsuz etkilediğini ifade ediyor.
Çözüm önerilerine de değinen Güçlü, "Öncelikle gelir eşitsizliğini azaltmaya yönelik daha geniş çaplı politikalara ihtiyacımız var. Kamu sektörünün devreye girerek dar gelirli aileler için güvenli ve uygun fiyatlı konutlar inşa etmesi gerekiyor." diyor. Ayrıca çoklu mülk sahiplerine yönelik yüksek vergilerin getirilmesi gerektiğini belirtiyor: "Kısa vadede ise çok sayıda konutu olan mülk sahiplerine yönelik daha yüksek vergiler getirilmeli."
